La signature d'un contrat de location implique, pour chacune des parties du
contrat, des obligations, dont la nature est définie par la loi du 6 juillet
1989. Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, il n'est évidemment
pas possible à l'autre de se faire justice elle-même. Elle doit d'abord
procéder à une mise en demeure, puis, à défaut de réaction, saisir le tribunal
d'instance, toujours compétent en matière de location. Le locataire ne peut en
aucun cas s'abstenir de payer son loyer au prétexte, même avéré, que le
propriétaire ne respecte pas ses propres obligations. Contrairement à une idée
reçue, il ne peut non plus consigner son loyer à la Caisse des dépôts et
consignations ou auprès de quelque autre séquestre, surtout choisie
unilatéralement. Pour être juridiquement valable, la consignation doit être
autorisée par le tribunal, qui à défaut d'accord entre les parties, désignera
aussi le séquestre des fonds.
Si vous êtes propriétaire, vos obligations sont les suivantes :
délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation. Les
équipements mentionnés au contrat de location doivent également être en bon
état de fonctionnement. Vous pouvez, avec votre locataire, convenir dans le
bail qu'il effectuera certains travaux normalement à votre charge, travaux dont
le coût sera imputé sur le loyer. Il faudra alors également prévoir les
conditions de remboursement de ces travaux en cas de départ anticipé de votre
locataire ;
La notion de logement décent : le logement donné en
location ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à
la sécurité physique ou à la santé. Il doit également être doté des éléments le
rendant conforme à l'usage d'habitation. Les critères permettant de déterminer
si le logement répond à ces principes sont fixés par un décret du 30 janvier
2002, prévoyant des caractéristiques de clos et de couvert, un niveau minimal
de sécurité des installations d'eau, d'électricité, de gaz et de chauffage, une
bonne ventilation et des éléments de confort minimaux. Il prévoit aussi que le
logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface
habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins
2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire peut demander à son
propriétaire de faire réaliser les travaux nécessaires. En l'absence d'accord
entre les parties, le juge peut être saisi et fixer la nature des travaux à
réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité du
logement, dans les conditions fixées par le juge, celui-ci pourra imposer une
réduction du montant du loyer. A noter que les principales aides au logement
sont subordonnées au respect, par le logement, des critères de décence du
décret du 30 janvier 2002. Le locataire a donc tout intérêt à demander cette
mise en conformité.
assurer à votre locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse relative aux travaux mentionnée ci-dessus.
entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, c'est-à-dire un usage d'habitation ou mixte d'habitation et professionnel. Vous serez donc obligé de procéder à toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, notamment toutes celles rendues nécessaires par la vétusté, celle-ci ne pouvant, en dehors de toute dégradation, être imputée au locataire.
ne pas vous opposer aux aménagements réalisés par votre locataire. Attention, il s'agit d'aménagements simples et non de travaux qui constitueraient une transformation du logement. Par exemple, si votre locataire veut changer les moquettes ou les papiers peints, vous ne pourrez vous y opposer. En revanche, vous êtes en droit de vous opposer à des travaux plus lourds : suppression totale ou partielle d'une cloison, remplacement d'une moquette par du carrelage, ... Si votre locataire prend l'initiative de réaliser de tels travaux sans votre accord, et que ces travaux posent un problème de sécurité, vous pourrez même exiger une remise immédiate des locaux en l'état.
